8月21日，上海“沪八条”楼市新政正式实施。公积金政策再度优化、优化个人住房信贷政策、同步落地购房“以旧换新”阶段性补贴政策……一套组合拳落下，市场反应几乎是即时的。昨天是新政实施后的首个周六，青浦、嘉定等郊区楼盘率先交出答卷，“日光盘”再现，售楼处人气陡增，置换客户加速入场。
青浦：50分钟，64套房源一抢而空
8月22日9时38分，位于青浦徐泾的宝业·虹桥国展里迎来第二批次开盘。本次推出的64套建面约130平方米至153平方米的3至4房，累计收获173组认筹，认筹率高达270%，触发积分制，积分线为50.6分。开盘仅50分钟，64套房源全部售罄。而就在不久前，该项目第一批房源同样触发积分。
售楼处沙盘前，一对年轻夫妻带着孩子驻足良久。“我们就是土生土长的青浦人，优先选择本区域的新房。”购房者李先生说得直截了当。一家三口和老人同住，今年九月份孩子就要升入小学一年级了，置换需求摆在眼前：离老人近一点，孩子上学方便一点！
“项目热销，是产品实力、居住体验升级与楼市新政多重利好共振的结果。”宝业集团上海公司常务副总经理王伟东介绍，新政发布后，项目来访咨询量明显上涨，“以旧换新”补贴、公积金优化、首付比例调整等政策，为改善群体打开了较好的购房窗口期。项目地处外环外，正是“以旧换新”政策重点覆盖区域，叠加大虹桥板块价值和高品质产品，多重利好叠加吸引了大批置换客户。
“和第一批次开盘相比，第二批次的客群画像发生了微妙变化。”王伟东透露，项目不少意向客户来自内环、中环地铁沿线，原有住房多为老小区，户型偏小、居住性能有限。借着政策利好，不少家庭选择卖掉中心城区旧房，置换到大虹桥，选择面积更大、品质更高的外环外新房，甚至有原本计划入手130平方米户型的客户，直接选择了更大面积的新房。
嘉定：电话被打爆，客户催着开盘
如果说青浦的开盘是一场“闪电战”，嘉定新城的金茂满嘉则上演了另一番景象——售楼处的电话铃声，从新政官宣当天就没停过。
“政策出来之后，咨询量环比增加约50%。”金茂满嘉营销总监陈玉说。原本8月是传统淡季，项目正处于首开后的蓄客期，周末日均来访约100组；新政落地后的首个周六，一天接待了170多组访客，来访量比此前增加了约70%。
据悉，该项目今年3月拿地、6月开放售楼处，8月15日首开当天，推出的115套房源一个多小时即全部售罄，触发64.4分的积分线，认购率超过400%。新政的到来，则让这股热度再上一个台阶。
昨天中午，市民王女士和先生一起走进售楼处。“我们是在嘉定的陪读家庭，一直租房居住。”她告诉记者，看到新政推出了不少利好政策，夫妻俩开始考虑卖掉市中心的老破小，来附近买一套新房改善居住环境。“项目周边有学校、有医院、有地铁、有公园等配置，满足了全家人的居住需求。” 像王女士这样的置换客户，正在成为售楼处的主力人群。
最让陈玉意外的，是2亿元购房补贴总额设定带来的紧迫感。“有些客户天然会有紧迫感，催着我们赶快供货，说别让额度被用光了。”他透露，项目原定二批次放在9月开盘，如今客户主动催促加快推盘节奏，团队正加紧与主管部门协商，尽快办齐价格相关手续，“9月份肯定会开盘”。二批次预计推出约135套房源，陈玉判断，以目前客户的预约量和情绪面来看，“应该会触发积分”。
产品力打底：“3.5代住宅”成郊区新标配
两个热门盘的背后，除了政策东风，还有一个共同关键词——“3.5代住宅”。
在宝业·虹桥国展里，整个小区的地面被抬高了5.4米。“整个区域抬板，正负零抬到了5.4米。”宝业集团上海公司总工程师恽燕春在沙盘前解释，小区所有绿化和主要活动场所都被放在5.4米高的平台上，加上架空层，住户的起始层相当于普通住宅的四层及以上，黄梅天的潮湿问题从源头被切断。车库被放在地面以上，车辆平进平出，还配套了11米深的下沉庭院，与5.4米平台、地面层共同构成三层活动空间。
节能方面，项目打出“近零能耗建筑”标签。外墙采用双面叠合夹心保温，窗户选用节能隔音窗，恽燕春算了一笔账：小业主入住后，包括夏天制冷和冬天取暖在内，一个月电费只要传统住宅的一半。楼板加上隔音保温层厚度达280毫米，楼上小孩蹦跳的噪音被控制在55分贝以内；电梯选用日本进口三菱，与上海中心大厦同一品牌。
金茂满嘉则是嘉定区首个3.5代抬板住区。小高层6栋楼的标高达到5.6米，相当于一层住宅比正常小区高出两层多，“首层基本不会潮湿，视野、采光各方面都有优势”。依托抬板形成的立体高差，项目打造了一座下沉庭院会所，高达9米的社区图书馆、赛事级专业羽毛球场。
从第一代满足基本居住，到第二代讲究户型，再到第三代关注社区配套，住宅产品的迭代一直在发生。而这些把地面抬高、把能耗压到极低的新项目，试图给出“3.5代”的答案——从上海的气候特征和生活习惯出发，重新思考人居住宅的底层逻辑。
市场展望：金九银十，置换链条加速转动
“沪八条”的政策效应，正在外环外的优质板块清晰显现。王伟东分析，“沪八条”对外环外品质改善型产品的定向扶持力度明确，促使不少手握老房的客户加速“卖旧买新”的置换节奏。“今天接待的新客户中，置换意愿十分强烈，不少客户计划出售手中旧房，置换品质更佳的新房。”
定价方面，王伟东明确表示，项目不会因市场热度改变定价逻辑。“我们的定价立足于合理均衡，既要打磨好产品，也要给到客户实惠的价格，让购房者能够把握新政窗口期完成置业决策。”
楼市即将迎来“金九银十”的销售旺季，两个项目都有加推计划。宝业·虹桥国展里第三批次预计9月底至10月初入市，金茂满嘉二批次预计9月推出约135套房源。届时积分线和认购率的变化，或将成为观察上海外环外楼市走向的重要窗口。
上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉认为，宝业·虹桥国展里和金茂满嘉的热销样本，折射出当下上海楼市的新特征：在外环外优质板块，产品过硬的改善型楼盘，正在充分承接政策释放的置换需求，“卖旧买新”的置换链条正在加速转动。新政落地、旺季临近、产品过硬，三重因素叠加，上海郊区楼市的这股热度，或许才刚刚开始。
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